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为什么卖楼降价需要被允许？

中国房产报发文呼吁，允许开发商降价销售，回款自救。所谓“箭在弦上”，看这意思是“不得不发”了，除了各种松绑要求之外，特别提到允许降价，以及调整普通住宅认定标准。

这里补充一点，在大城市，普通住宅认定标准根据面积、总价等因素，非普通住宅在首付比例、交易税费方面均门槛更高，这一条显然也是要降低交易成本的，之前很少动这一条，现在看来调整的力度可能会很大。

很多人马上就意识到，原来降价一般是不被允许，而非开发商自己不想降价。

之前几年就有，各地开发商降价销售被约谈、限期整改的报道。

总之你要敢降价，就要挨收拾，属于“扰乱市场”行为，甚至被称为“恶意降价”。

卖方缺钱降价回款，买方得到实惠，一个愿打一个愿挨，其实不行，需要审批。这些年降价这件事上，开发商不配拥有姓名。

通缩、通胀、失业、降价卖房，并称四大未经允许不得恶意。

以下内容这几年屡见报端：

房地产项目销售价格备案制，各地一般要求备案价格不得随意调整，有一个上下范围的区间，一般为备案售价的上下10~20%之间最为常见。其中尤其是已备案价格下调的管理十分严格，一旦低于备案价格范围销售，受到罚款事小，停你销售许可（或预售证）事大。所以房企即使想大幅让利换销量，也不敢随意突破降价。

当初最大的阻力自然是先前高价买了房的业主，后面降价前面的给人赔钱不？尤其是降价导致的市场预期影响评估起来很难。

但此一时、彼一时，如今有点做取舍的意思和必要了。

市场化的典型特征就是供需决定价格，自主定价，交由市场调节。只不过如今的楼市，怕是一旦开降，会不会刹不住车就不得而知了。

而我们的房地产领域，距离市场化一直有段距离，千头万绪，当初卡的是房企的资金链条，如今解铃还须系铃人啊。

目前看保交楼就得保房企的资金链，而银行借钱不积极、房企资不抵债的情况不少。

此时就需要销售回款来救，因此放松调控的政策就成了最后的选择。放开制约，包括交易税费、价格、利率和限购、限售、落户等等，这些也是此次房产报发文呼吁的内容，而且中国房产报的主办方可是很有量级——住建部。

但是说白了真正能降低购房成本的还有贷款利率，央行都发声了，在实际执行层面，各个商业银行无论是置换新贷款、重新与贷款人协商利率，都没有积极推进。让利于民何其困难，又何止是银行，这个月的LPR报价依旧没变，当了两次好人，但是实质内容有点慢，所以住建部的房产报如此着急用了“箭在弦上”。

土地财政的依赖程度决定了对降价的调控严厉程度。

做地产多年的，经历比较多的业内都知道，房地产项目的销售备案价格，要想上调是相对容易的一点，但下调的难度不是一个量级。（市场阶段不同，热点城市的情况可能上下调整均十分严格，不能以偏概全）。

那么此时的调整会不会对市场产生影响，我的观点有二：

一、总体上因城施策已经在各地自己操作中，这次若进一步放开，市场会持续分化；政策有用的是刺激一线和强二线城市，但是强二线以上城市对楼市的调控顾虑仍然是有的，短期刺激会不会造成长期价格失去信心，是大城市不同板块分水岭的界限。尤其是长房龄的老破小和豪宅市场。

二、人口产业稳定的城市，价格回到当初真正符合经济状况支撑的位置，会有需求的恢复，但这种程度的价格下降，背后最难的是算成本，毕竟过去三四年地价高的时候拍的地，降价卖看似是市场行为，实际就是开发商赔本换生存，但是赔本如何保交付？

最后就一个不成熟的小疑问，房价中的成本构成常看我文章、视频的都明白，如果销售价格下降，土地价格给退一部分不。

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