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开年这波二手行情，奥体无疑是引领者。

而 奥体的成交量“带头大哥” ，非御虹府莫属。手边买房数据显示（ 截至4月17日 ）， 近90天累计网签48套。

(资料图)

不仅碾压三兄弟，更高居全杭城前十，同板块中只有澄品能媲美。

我跑了一圈中介店发现，御虹府的主力买家是 “省二代” ，即 省内富裕家庭为正在读大学或刚工作的子女提前购房 。

大多数买家都会 标榜自用 ，兼一下保值，纯投资极少。

不过，在“二代们”前赴后继的买入带动下，御虹府的二手房价，还是涨了不少。

去年底，中低楼层的 103㎡满二唯一，成交价608万。3月底，同样低楼层、无增值税的小户型，卖到了680万。

相当于3个月时间，单价上扬了近7000元/㎡ 。

当御虹府的低价房都被这批“不会马上住、也不会马上出货”的省内购房者扫光，就给我们提了一个难题——投资客算完成换手了吗？

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一般来说，我们把不以马上入住为目标的购房者，又细分成2类——投资客和投机客。

投资客押宝板块长期价值，意在分享城市红利，不排除将来自住，周期往往长达5-10年。

但在这几年摇号打新潮的耳濡目染下，越来越多购房者具有以下特征—— 房款东拼西凑、代C或PDD，一交付就马上出货 。

或者虽是自有资金+房票，但绝无入住打算。

这类购房者可称为投机客。 过去几年，但凡中签率超低的楼盘，几乎都是投机客集中营 。

相比之下，二手房客户群体中的投机客比例比较少。毕竟没有限价安全垫，赌的就是短期行情狂飙，属于专业选手的高难度动作。

像2021年上半年，奥体、未科和部分学区房，就活跃着众多二手投机客的身影。

比如 2020年10月交付后的创世纪，当时就有一大批温台金投资客，组团扫货89㎡，并迅速带动房价上涨 。

若2021年6月前出货，获利十分丰厚；若6月才进场，那应该至今没解套。

从那以后， 投机客从二手市场消失，接盘的只剩下自住客 。

不过，杭州楼市从来是掉个火星都能着，今年开春后二手月成交重新破万套，一小部分蠢蠢欲动的的二手炒客重新进场，并不意外。

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但经历了2021年高位套牢的教训后，现在二手玩家变得极其谨慎。

首先， 他们只买“核心板块的核心资产” ，不够网红的板块绝对不碰。其次， 他们只挑价格踩踏过的盘 ，蹲得够低，向上跳才更有力。

第三，如果买入后一时半会价格不涨， 自己有自住的可能性 。

从这三点看，价格一直高高在上的“世纪城三兄弟”并非最佳标的，交付遇到下行行情的御虹府、澄品却非常符合标准。

尤其是总价更低、泡沫几乎撇干净的御虹府，堪称完美之选。

省二代的购房目的，大致可分为三类：

一是给在杭子女买套小户型（ 读书或工作 ）， 作为落脚杭州的大本营 ；二是趁降价提前买套房， 作为婚前财产 ；三是 以自住+读书为主要目的的需求 。

即，相当一部分买家不会去住（ 至少不会马上入住 ）。某种意义上，他们更像是价值投资者。

一套五六百万的御虹府，就同时满足了尊崇感、自住和资产保值等所有功能。

“ 虽然明面上都说买来自用，但更多还是作为一种资产配置 。”中介表示，御虹府总价较低、位置也不差，不少买家都觉得捡到便宜了。

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好消息是，这些“价值投资者”资金无压力， 再次踩踏出货的可能性极小 。

但御虹府与彻底完成换手、纯自住为主的小区也不同。

一是 遇到行情大涨，面对利益的巨大诱惑，许多房子也会适时挂出，好房源始终不会缺，要靠“惜售”卖出高价不易 。

另外，因为购买时需求不明确，最终用途易发生改变，入住率很难迅速提升。

虽然在杭读大学或工作，但谁能保证孩子一直在杭州发展？身边就有为孩子提前买了奥体房子， 结果要去上海发展，转而卖房的 。

御虹府的小户型，有些年轻人也未必看得上。

两梯四户中间套的103㎡，单身或丁克不错 ，生个一胎二胎立刻就有点憋屈了。

何况现在的年轻人都喜欢大边厅、转角厅。

像今年3月卖房的一位世纪城业主，起初打算留给子女自住。但 孩子嫌四叶草不气派，只能卖掉在其他板块摇了套大户型 。

说白了，除了不问楼市的真刚需，现在哪还有什么纯粹的自住客。

只要社保够得着，都想去冲一冲红盘。实在没法子只能买二手房，也是精挑细选，几十套房源中选其一，将来能升值是重点考虑的。

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投机客想做的只是行情波段，不关心房子好坏，只关心价格涨跌。

投资客则会更关心价值及成长性 。当确定有潜力时，就会果断买入，一般不会受外界因素干扰，是一种相对长期的行为。

任何市场都会有投机和投资，楼市亦如此。

只是在眼下这种行情下，投机的风险显著提升。像御虹府， 经历过2月和3月的狂欢及价格大涨后，4月已不太卖得动了 （ 目前仅1套网签 ）。

即便新房，过去这两年，也有许多血淋淋的教训： 摇号一时爽，交付贴地飞行 。

好在，浙江人真的资金雄厚，源源不断地生产着“自用兼保值”的接盘侠，让杭州的楼市持续几年高热，制造着此起彼伏的人气。

即便偶而危机四伏，也永远温暖地托着底。

往更深里想，本文所有的逻辑，也同样适用大部分是“自住兼保值”购房者的钱二。